在杭州，公寓产品因总价低、地段好、不限购而持续走俏。但不少购房者在签约前都会抛出同一个疑问：买了公寓，孩子能不能就近上学？这一问题的背后，其实是对“公寓产权性质”与“学区政策”两大体系的交叉理解。
土地性质为商业或综合用地，产权年限40或50年。根据杭州市现行规定，此类公寓不能落户，自然也无法享受学区划片。即便项目周边名校林立，业主子女仍需按随迁子女或积分入学途径申请。
土地性质为住宅，产权年限70年，可落户、可按揭、可享学区。但这类产品在杭州极为稀缺，通常以“住宅式公寓”“服务式公寓”名义出现，需核验预售证上的“规划用途”一栏是否明确标注为“住宅”。
2024年杭州市义务教育阶段招生方案明确：学区认定以“实际居住、人户一致”为前提。只有住宅性质房产且完成落户，才具备优先入读对口公办的资格。商业公寓、写字楼、商铺等均不在认定范围。
部分商业公寓项目会自建或代建幼儿园，但幼儿园为普惠或民办性质，与公办小学、初中学区无关。
开发商与名校签约引入品牌，本质是“冠名”或“托管”，并不改变公寓产权属性，也不代表业主自动获得入学名额。
核验预售证、土地证、不动产权证“三证”是否一致标注为住宅，确认可落户后再入手。
商业公寓业主可凭居住证、社保、纳税等指标累计积分，申请随迁子女入读公办或民办小学，但名额有限且排序靠后。
部分高端公寓周边有优质民办或国际化学校，采用自主招生，不受学区限制，但学费较高。
打开不动产权证，查看“用途”一栏：
• 标注“住宅”——可落户，可享学区；
• 标注“商业服务”“办公”“酒店式公寓”——不可落户，无学区。
在杭州，公寓与学位并非绝对绝缘，但前提是你必须分清产权年限与土地性质。若学区是刚性需求，优先锁定70年住宅公寓；若更看重地段与租金收益，商业公寓仍是优质选择，只需提前规划子女入学路径。弄清规则，再下手不迟。